Nachdem das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die bisherige Grundsteuer, insbesondere das Prinzip der Einheitsbewertung, für verfassungswidrig befunden hatte, musste der Gesetzgeber eine neue Regelung treffen. Baden-Württemberg hat die Möglichkeit genutzt, ein eigenes Landes-grundsteuergesetz zu schaffen, das von dem Grundsteuergesetz des Bundes (Bundesmodell) abweicht.​

 

Baden-Württemberg hat sich dazu entschieden, mit einem modifizierten Bodenwertmodell das bisherige Einheitsverfahren abzulösen (Grundsteuer B). Das bedeutet, dass sich die Bewertung für die Grundsteuer B ab 2025 ausschliesslich aus dem Bodenwert errechnet. Abweichend vom Bundesmodell sind dafür lediglich zwei Faktoren entscheidend: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Die Bebauung des Grundstücks ist nicht entscheidend. 

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Das Ergebnis aus der Berechnung (Grundsteuerwert) wird mit der Steuermesszahl (1,3 Promille) multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag. Die Steuermesszahl wird allerdings noch modifiziert. Beispielsweise wird die Steuermesszahl bei Grundstücken die überwiegend Wohnzwecken dienen, um 30 % verringert. Der Grundsteuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert und ergibt den eigentlichen Grundsteuerbetrag. 

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Die Bebauung ist grundsätzlich nicht entscheidend. Das Land hat jedoch bestimmte Modifikationen umgesetzt, um die sozialen Komponenten zu berücksichtigen.

 

Während das Landesmodell in Baden-Württemberg verhältnismässig einfach ist, weil lediglich der Bodenrichtwert und die Fläche des Grundstücks entscheidend sind, ist das Bundesmodell detailreicher und komplex. Das Bundesmodell berücksichtig nämlich die Bebauung des Grundstücks, die einer komplexen Bewertung unterzogen werden muss.

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jüngst in drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) entschieden, dass er die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die nach dem sogenannten Bundesmodell in elf Ländern für die Bewertung von Wohnungseigentum als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 herangezogen werden, für verfassungskonform hält.

 

Unsicherheit in Baden-Württemberg durch eigenes Modell – Entscheidung im April 2026

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Wie zu erwarten war, wurde auch gegen das neue Verfahren in Baden-Württemberg geklagt. Das Finanzgericht Baden-Württemberg setzte sich in zwei Urteilen mit dem Landesgrundsteuergesetz auseinander (Urteil vom 11.06.2024, 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23). Anders als beim Bundesmodell sei die Heranziehung des Bodenrichtwerts jedoch verfassungsgemäss, da dieser durch den Gutachterausschuss aus den Kaufpreisen abgeleitet werde. Der Bodenrichtwert leitet sich also vom Verkehrswert ab, wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert. Auch eine gewisse Pauschalierung könne hingenommen werden, da hierdurch der Aufwand der Bewertung erheblich reduziert werde. Ob diese Ansicht hält, ist derzeit unsicher. Die mündliche Verhandlung am Bundesfinanzhof findet Ende März statt. Mit einem Urteil kann im April oder Mai 2026 gerechnet werden.